안녕하세요 Hobee입니다.
가족 간 부동산 거래, 일명 '부모님 집 싸게 사기'를 고민 중이신가요? 법적으로 가족 간 거래는 얼마든지 가능합니다. 하지만 국세청은 이를 꼼수 '증여'로 의심할 확률이 매우 높기 때문에 객관적인 증빙을 완벽하게 갖추는 것이 핵심입니다.
특히 2026년에는 취득세 과세 기준이 엄청나게 깐깐해졌다는 사실! 기존에 알고 계시던 증여세, 양도세 기준에 새롭게 추가된 '취득세 리스크'와 실전 준비 꿀팁까지
같이 한 번 알아보아요!
- 사는 사람(자녀)의 함정: 증여세 '30% & 3억 원' 룰
가족끼리 집을 시세보다 싸게 거래할 때, 시세와 거래가액의 차이가 일정 기준(예: 30% 또는 3억 원 등)을 넘어가면 그 넘는 만큼을 부모가 자녀에게 그냥 준 것(증여)으로 보아 증여세가 과세될 수 있습니다.
*할인 마지노선: [시세의 30%] 와 [3억 원] 중 더 적은 금액까지만 깎을 수 있습니다. 예를 들어 시세 10억 원 아파트라면 3억 원(30%)을 깎아 7억 원에 사도 자녀는 증여세를 내지 않습니다. 하지만 15억 원짜리 아파트라면 30%가 4.5억 원이더라도 최대 한도인 '3억 원'까지만 깎을 수 있어, 최소 12억 원에는 사야 안전합니다. 시가와 큰 차이가 나면 양도세와 증여세 리스크가 동시에 발생하므로 주변 실거래가나 감정평가 자료를 꼭 챙겨야 합니다.
- 파는 사람(부모)의 함정: 양도세 '5%' 룰
자녀가 증여세 기준을 잘 맞췄더라도 부모님에게는 다른 잣대가 적용됩니다. 특수관계인 거래에서 시가 대비 과도하게 낮은 가액으로 집을 팔면, 나라에 낼 세금을 부당하게 줄인 것(부당행위계산)으로 보아 시가 기준으로 양도세가 재계산될 수 있습니다.
부모님은 시세보다 [5%] 또는 [3억 원] 이상 싸게 팔면 안 됩니다. 10억짜리 집을 7억에 팔면 자녀는 안전해도, 부모님은 5%(5천만 원)를 훌쩍 넘게 깎아준 것이 되어 10억 원을 기준으로 양도세를 몽땅 다시 내야 할 수 있습니다.
- 깐깐해진 '취득세' 폭탄 주의
과거에는 양도세와 증여세만 신경 썼다면, 이제는 "취득세"도 엄청난 변수가 되었습니다. 2026년 개정 취지상, 시가 대비 지나치게 낮은 가격으로 거래하는 저가양수도는 정상적인 거래(유상취득)로 인정받기 어렵습니다.
만약 정상 거래로 인정받지 못하고 '증여'로 의제(간주)될 경우, 세금을 매기는 기준 금액(과표)과 취득세율 자체가 훨씬 불리하게 적용될 수 있으니 시가인정액 기준을 반드시 꼼꼼하게 검토해야 합니다.
✅️핵심 체크리스트
세금 폭탄을 피하고 국세청의 의심을 씻어내려면, 거래 전부터 아래의 객관적 증빙을 철저히 준비하는 것이 안전합니다.
*거래가격은 '시가' 범위 내에서 정하기
거래 전 실거래가, 유사사례, 감정평가 등을 통해 정확한 시가를 먼저 확인하고, 법이 허용하는 범위 안에서 거래가액을 정하시는 것이 가장 안전합니다.
*대금 지급은 무조건 '계좌이체'로!
계약금, 중도금, 잔금은 현금으로 주고받지 말고 전액 계좌이체로 남겨 실질적인 자금 이전을 입증해야 합니다. 또한 매수자(자녀)의 소득, 예금, 대출 등 자금출처를 증명할 수 있는 서류를 완벽하게 정리해 두세요.
*부모님께 돈을 빌린다면 '완벽한 차용증' 필수
매매 대금 중 부모에게 빌린 돈이 포함되면 반드시 사전에 차용증을 작성해야 합니다. 차용증, 적정이자(예: 연 4.6% 언급), 그리고 실제 상환 내역이나 계획이 없으면 국세청은 이를 100% 증여로 볼 수 있습니다. 매달 이자를 지급하고 상환을 실제로 이행한 기록을 통장에 꼭 남기세요.
- 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 매수 대금 조달 시 현금이 부족하여, 자녀가 매매 대금의 일부를 부모로부터 차입(대여)하는 형태로 계약을 진행해도 세법상 인정받을 수 있습니까?
A. 행정적으로 가능하나 세무조사의 핵심 타겟이 되므로 고도의 방어 로직이 요구됩니다. 국세청 인정을 받기 위해서는 ① 차입 목적과 상환 기한이 명시된 '금전소비대차 계약서(차용증)'를 필히 작성하고 내용증명이나 확정일자를 통해 문서의 객관성을 담보해야 합니다. ② 세법상 규정된 법정 적정 이자율(연 4.6%)을 적용하여 매월 정기적으로 이자를 부모의 계좌로 이체한 금융 증빙(Log)을 유지해야 합니다. 이체 내역이 단절될 경우 과세 관청은 차입이 아닌 사전 증여로 판정하여 즉시 과세 절차에 돌입합니다.
Q. 주택에 설정된 부채(전세보증금 또는 주택담보대출)를 자녀가 승계받는 '부담부증여' 방식과 가족 간 '저가 매매' 중 어느 편이 절세 측면에서 유리합니까?
A. 보유 주택 수와 차익 규모에 따라 유불리가 극명히 교차합니다. 부담부증여 시 자녀가 인수하는 부채액만큼은 양도(유상 이전)로 간주되어 부모에게 양도세가 과세되고, 부채를 제외한 순자산가치에 대해서만 자녀에게 증여세가 부과됩니다. 통상적으로는 분산 과세 효과로 인해 부담부증여가 조세 총액 면에서 유리한 경우가 많습니다. 그러나 주택을 이전하는 부모가 규제지역 내 '다주택자'일 경우, 부채 승계분(양도분)에 대해 양도소득세 중과세율이 적용되어 오히려 매매보다 더 큰 세액이 도출될 수 있으므로 반드시 사전 시뮬레이션이 필수적입니다.
Q. 저가 양수도의 기준이 되는 '시가(실거래가)'는 어떠한 지표를 기준으로 확정합니까?
A. 세법상 우선순위가 명확히 법제화되어 있습니다. 국세청이 시가로 인정하는 1순위 데이터는 증여(또는 매매)일 전 6개월부터 후 3개월 이내에 해당 주택과 면적, 위치, 용도가 동일하거나 유사한 주택의 실제 거래액을 의미하는 "유사매매사례가액"입니다. 거래 절벽으로 인해 해당 기간 내 유사매매사례가 부재할 경우에 한하여 2순위인 2인 이상 감정평가기관의 '감정평가액', 그마저도 없을 경우 최후 보루로 국가 고시가인 '공시가격(기준시가)'을 순차적으로 준용합니다. 임의의 호가를 시가로 주장하는 것은 완벽히 배척됩니다.
Q. 저가 양도를 실행하는 부모(매도자)가 1세대 1주택 비과세 요건을 완벽히 충족한 상태입니다. 이 경우에도 '부당행위계산 부인 5% 룰'에 적발되어 양도세가 부과됩니까?
A. 이 조항이 가족 간 매매의 유일무이한 절세 해법입니다. 매도인(부모)이 1세대 1주택 비과세 요건을 완벽하게 갖춘 상태에서 주택을 저가 양도할 경우, 5% 룰을 위반하여 과세표준이 시가로 상향 조정(부인)되더라도, 어차피 산출되는 양도소득세가 '0원(비과세)'이므로 국세청은 추가적인 세액 추징을 실행할 수 없습니다.
단, 시가가 12억 원을 초과하는 고가 주택의 경우 초과분에 대한 부분 과세가 발생할 수 있으므로, 매도자(부모)의 비과세 충족 여부를 철저히 검증하시기 바랍니다.
- 마치며
오늘은 가족간 특수거래에 대해 이야기해보았는데요. 요즘같이 일반적인 사람들의 월급으로 집값이 도저히 감당이 안되는 시기에 부모님의 도움으로 조금은 싸게 부동산을 매매 할 수 있다면 참 행운일 것 입니다.
그렇지만 부동산의 경우 가격의 총량이 크기 때문에 취득세, 양도세, 증여세 등 절세의 과정을 잘 대비하지 않는다면 상당한 부담으로 세금 폭탄을 맞을 수 있어요.
그러니 제 포스팅을 보고 조금이나마 틀을 조금 잡고 기존 포스팅에서부터 계속 말씀드리는 것처럼 꼭 세무사님들과 상담 후 잘 해결하셨으면 좋겠습니다.
다음에는 또 다른 주제로 만나요. 감사합니다.
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